Sotto il tetto c’è spesso lo spazio che nessuno guarda: un ambiente polveroso che può diventare una palestra domestica, un home office funzionale o un mini-appartamento da mettere a reddito. Recuperare il sottotetto è una scelta che richiede lavori importanti, ma apre anche la possibilità di accedere ai bonus casa se si rispettano le regole. Con il Decreto Salva Casa sono arrivate novità sulle superfici minime e sulla semplificazione delle procedure, ma non basta misurare i metri quadrati: occorre verificare altezze, volumi e rapporti aero-illuminanti con documenti e progetti in mano. Un dettaglio che molti sottovalutano è la differenza tra altezza effettiva vicino alle pareti e altezza media ponderale, un criterio tecnico che può cambiarti l’esito della pratica.
Norme e altezze da rispettare
Il quadro normativo per rendere abitabile un sottotetto prende le mosse dal D.M. 5 luglio 1975: in linea generale l’altezza minima per gli ambienti abitabili era fissata a 2,70 m e a 2,40 m per i locali accessori. Per i sottotetti il parametro più utilizzato è però l’altezza media ponderale, cioè il rapporto tra il volume totale e la superficie calpestabile. Secondo la prassi, questa altezza non deve essere inferiore a 2,40 m per gli ambienti abitabili e a 2,20 m per gli accessori; nelle zone con coperture a falda la quota minima in prossimità delle pareti può scendere rispettivamente a 1,50 m e 1,30 m.
Nel 2024 il Decreto Salva Casa ha introdotto la possibilità di una tolleranza dimensionale del 2% e ha uniformato l’altezza minima degli ambienti abitabili a 2,40 m. Allo stesso tempo molte regioni avevano già adottato regole diverse: in Abruzzo si distinguono pianura e comuni montani, in Calabria si considerano quote altimetriche oltre gli 800 m s.l.m., mentre in Campania, Emilia Romagna, Lazio e Liguria esistono limiti specifici che riducono le altezze medie e minime in particolari contesti. Un fenomeno che in molti notano nelle amministrazioni locali è la maggiore elasticità per gli edifici montani, dove spesso si concede una deroga alle altezze per favorire il recupero edilizio senza aumentare volumetrie.
Le regioni possono intervenire anche sugli ingombri architettonici: ad esempio Liguria e Piemonte consentono di modificare colmo e gronda per raggiungere le altezze medie richieste, mentre il Lazio limita l’aumento volumetrico al 20% del sottotetto esistente. Per valutare la praticabilità dell’intervento è quindi necessario confrontare il progetto con la normativa regionale e comunale oltre che con le disposizioni nazionali.
Altri requisiti, condominio e incentivi fiscali
Oltre alle altezze, per il recupero del sottotetto bisogna rispettare diversi requisiti tecnici e amministrativi. Il rapporto aeroilluminante — il rapporto tra superficie vetrata apribile e superficie del pavimento — è fondamentale: dove possibile le norme locali richiedono l’apertura di finestre verticali o di lucernari per tetti. Il Decreto Salva Casa ha inoltre previsto, con l’inserimento del comma 1-quater all’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), deroghe sui limiti di distanza tra edifici, a patto che siano rispettati i confini vigenti all’epoca di costruzione, non si modifichi la forma e la superficie del sottotetto e rimanga invariata l’altezza massima assentita dal titolo edilizio.
Il sottotetto abitabile deve essere collegato alle reti di fognatura e alle utenze di luce, gas e acqua: è un aspetto spesso ignorato da chi pensa solo alla coibentazione o ai serramenti. Per i proprietari in condominio vale una regola pratica: se il sottotetto non figura come parte comune o non è stato frazionato, esso viene normalmente attribuito all’appartamento dell’ultimo piano, ma il proprietario deve informare gli altri condomini e rispettare quanto previsto dall’art. 1102 del Codice Civile prima di avviare le pratiche.
I vantaggi fiscali rendono l’intervento conveniente. Il bonus ristrutturazione permette detrazioni IRPEF — fino al 50% per l’abitazione principale con tetto di spesa di 96.000 euro fino al 31 dicembre 2025, poi con aliquote diverse negli anni successivi — e richiede pagamenti tracciabili tramite bonifico “parlante” e la conservazione di documenti come ricevute e, se è il caso, delibere condominiali. Il bonus mobili consente una detrazione del 50% fino a 5.000 euro per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici in classe adeguata collegati all’immobile ristrutturato. Recuperare dal punto di vista energetico apre infine la strada all’ecobonus, con aliquote variabili a seconda della tipologia di intervento e della destinazione dell’immobile.
Un aspetto che sfugge a chi vive in città è la mole di documentazione tecnica richiesta: progetti, titoli abilitativi o dichiarazioni sostitutive, e l’eventuale ritenuta fiscale applicata su bonifici per le imprese. Per questo conviene rivolgersi a un professionista abilitato che possa guidare nella scelta degli interventi, nelle pratiche comunali e nel rispetto delle normative, così da trasformare lo spazio sotto il tetto in un valore concreto per l’immobile e per il portafoglio.