Quando si apre una pratica notarile o si prepara una compravendita, il primo documento che molti chiedono è la visura catastale: quella pagina che certifica chi è il proprietario, dov’è l’immobile e quale valore fiscale ha. In uno studio tecnico, bastano pochi clic per capire se un’unità è stata frazionata, se la rendita è aggiornata o se manca una variazione. Per chi vive in città o gestisce patrimoni immobiliari, conoscere questi dati è già metà del lavoro. Visura catastale e accesso digitale sono diventati parte della routine amministrativa, grazie agli strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Un dettaglio che molti sottovalutano: non sempre tutti i dati sono liberamente consultabili, e il confine tra gratuito e a pagamento può sorprendere chi non è pratico.
Cosa contiene la visura e perché conta
La visura catastale è il documento ufficiale che il sistema del Catasto conserva per ogni immobile o terreno. Non è una mappa né un titolo di proprietà, ma fornisce gli elementi essenziali per identificare il bene: i riferimenti catastali (come foglio, particella e subalterno), la categoria, la classe, la superficie e la rendita catastale per i fabbricati. Sono informazioni che i tecnici usano per calcolare imposte, verificare congruenze e predisporre atti.
In pratica, la visura mostra chi risulta intestatario e con quale quota, così come gli estremi necessari per collegare l’immobile alle banche dati fiscali. Questo rende il documento indispensabile per operazioni quotidiane: dalla stima dell’IMU alla richiesta di un mutuo. Un aspetto che sfugge a chi vive in città: la visura non dice tutto sulle condizioni reali dell’immobile (come gli impianti o eventuali abusi), ma è la fotografia fiscale e amministrativa.
Gli uffici comunali e i professionisti la consultano per ricostruire passaggi di proprietà, per verificare la corrispondenza tra stato di fatto e dati catastali e per correggere anomalie. Per queste ragioni lo stesso documento assume valenza differente a seconda del contesto: amministrativo, fiscale o commerciale.
Come richiederla e scaricarla gratuitamente
Ottenere la visura senza pagare è possibile quando si tratta di immobili intestati al proprio codice fiscale. Il canale principale è il portale dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata alla consultazione personale delle banche dati catastali. Per accedere serve un’identità digitale: si può usare SPID, la CIE o la CNS, strumenti ormai diffusi nella vita amministrativa. Una volta entrati nella propria area riservata, il sistema mostra l’elenco delle unità immobiliari di cui si è titolari e permette di scaricare la visura in PDF.
Il processo è pensato per essere immediato: selezioni l’immobile, richiedi l’estratto e scarichi il file pronto per la stampa o per l’invio a banche e professionisti. Un fenomeno che molti notano è la comodità di avere documenti aggiornati in tempo reale rispetto alle pratiche cartacee. Un dettaglio che molti sottovalutano riguarda i casi di rappresentanza: per consultare gli immobili di terzi è necessario avere una delega o rivolgersi a un professionista abilitato.
Se si lavora con più unità o si gestiscono patrimoni, il portale consente una consultazione rapida, evitando code agli sportelli. Tuttavia, l’accesso ai dati di proprietà altrui rimane soggetto a limiti e, in certi casi, a un tributo previsto dalla normativa vigente: la visura personale è gratuita, quella altrui richiede procedure diverse.
Quando serve pagare: costi, modalità e differenze
Non tutte le visure sono gratuite. Se si vuole ottenere l’estratto catastale di un immobile intestato a un’altra persona o a una società, è necessario seguire canali distinti e pagare il tributo catastale previsto. La misura corrente del tributo è pari a 1,35 euro per ciascuna visura ordinaria; la stessa soglia si applica ogni dieci anni di storico per le visure storiche. Queste cifre si pagano quando la richiesta è fatta presso gli uffici del Catasto, tramite professionisti abilitati o attraverso servizi online a pagamento.
È importante distinguere la visura ordinaria dalla visura storica: la prima offre la fotografia della situazione attuale — intestatario, dati identificativi e rendita —; la seconda riporta tutte le variazioni registrate nel tempo: passaggi di proprietà, variazioni di categoria, fusioni o frazionamenti. Per chi deve ricostruire la storia catastale di un immobile (per esempio in una successione complessa o in una verifica legale), la visura storica è lo strumento più utile.
Dal punto di vista pratico, professionisti come geometri, notai e ingegneri usano entrambe le tipologie per predisporre atti e pratiche edilizie. Nella vita quotidiana, invece, la maggior parte dei cittadini si limita alla visura ordinaria per controllare intestazioni e rendite. Un aspetto che molti sottovalutano: la visura non sostituisce verifiche tecniche sullo stato reale dell’abitazione, ma fornisce la base amministrativa necessaria per ogni valutazione successiva. Chi chiude un rogito o avvia una ristrutturazione non può prescindere da questi dati, che restano la bussola per ogni decisione.