Davanti a una villa con vista mare, un gruppo di compratori stranieri scorre le planimetrie mentre un consulente valuta la redditività: è uno scenario che si ripete sempre più spesso nelle zone di pregio italiane. L’analisi della piattaforma specializzata nel settore del lusso mette in luce una dinamica chiara: l’Italia è tornata a essere un punto di riferimento per chi dispone di capitali importanti, ma l’offerta rimane concentrata e accessibile solo a una nicchia. Secondo l’Osservatorio Luxforsale 2025, a muoversi sono soprattutto grandi gruppi internazionali, family office e fondi d’investimento, interessati non solo a case private ma anche a hotel e dimore storiche.
Il quadro appare trainato da eventi che richiamano domanda internazionale: il flusso di visitatori per manifestazioni e grandi appuntamenti, insieme a investimenti pianificati nelle città d’arte, aumenta l’appeal degli immobili di pregio. Un dettaglio che molti sottovalutano è la scelta strategica di comprare palazzi o alberghi per diversificare portafogli già ricchi di asset finanziari. Chi opera nel settore lo racconta con numeri e case study: il valore percepito delle location storiche e costiere spinge offerte mirate, mentre le garanzie legate a contratti internazionali rendono l’operazione meno rischiosa per chi proviene da mercati instabili. Un fenomeno che in molti notano solo d’inverno è la maggiore attenzione alla manutenzione professionale degli immobili di fascia alta, che incide sulle valutazioni finali.
Crescente internazionalità e diversificazione della domanda
La piattaforma registra un aumento marcato di pubblico estero: quasi il 48% delle visite proviene da Paesi stranieri, con geografie che vanno oltre l’Europa e il Nord America. Tra i mercati emergenti spicca l’Indonesia (12,36%), seguita da Turchia (3,92%), Pakistan (2,74%), Ucraina (2,25%) e Kuwait (1,38%). Questi numeri suggeriscono una crescente diversificazione della domanda, dove fattori come sicurezza, accessibilità e valore culturale giocano un ruolo determinante.
La presenza di acquirenti così eterogenei cambia l’offerta sul mercato: le proposte si adattano a profili che cercano residence di rappresentanza ma anche investimenti con un ritorno misurabile. Ecco perché molte agenzie sviluppano pacchetti che includono gestione locativa e servizi concierge, per trasformare l’immobile in un asset produttivo. Un aspetto che sfugge a chi vive in città è come la stagionalità turistica modifichi i rendimenti attesi: località costiere registrano picchi molto più alti rispetto all’entroterra, e questo condiziona la strategia di acquisto internazionale.
Alle motivazioni tradizionali — clima, patrimonio artistico, vantaggi fiscali — si somma la volontà di molti investitori di posizionare capitale in beni tangibili. Per questo, chi osserva il mercato nota una competizione crescente su segmenti ristretti, con offerte spesso rivolte a una clientela internazionale sensibile alla qualità dei servizi e alla reputazione della località.
Short rent, preferenze geografiche e fattori fiscali che contano
Una tendenza operativa rilevante è l’affermazione dello short rent di fascia alta come strategia d’investimento. Gli affitti brevi di lusso si traducono in rendimenti compresi tra il 4% e il 10% annuo, garantiscono manutenzione continua e riducono il rischio di morosità; per alcuni immobili il valore può incrementare fino all’11% grazie alla visibilità internazionale. Per questo motivo è sempre più diffusa la formula “try for buy”: prima si affitta per testare la location e i servizi, poi si decide di acquistare.
Dal punto di vista territoriale, la distribuzione rimane concentrata. Lombardia e Toscana guidano la lista con rispettivamente 1.036 e 963 immobili di pregio registrati sulla piattaforma. Tra le città più richieste figurano Milano (185), Roma (146), Firenze (81) e Verona (28), mentre aree come Monza (85) e Ravenna (25) mostrano segnali di crescita. La Toscana detiene anche il primato per il numero di beni oltre i 10 milioni di euro (19 unità), seguita da regioni costiere dove l’interesse rimane alto.
Un fattore che orienta le scelte degli investitori è il regime fiscale: la misura per nuovi residenti prevede una flat tax con soglia attuale fissata a 200.000 euro, destinata ad aumentare nel quadro delle misure fiscali in discussione; insieme al Golden Visa per investimenti sopra i 500.000 euro e a tassi ipotecari che si attestano intorno al 2%, il mix risulta competitivo rispetto ad altri paesi. Un dettaglio che molti sottovalutano è la preferenza per contratti che permettono una gestione professionale dell’immobile fin dai primi anni: per il 37% dei clienti ad alto potenziale l’esperienza locativa precede l’acquisto.
Quanto emerge racconta di un mercato che attrae capitali importanti, ma solo dove la combinazione di posizione, servizi e regole fiscali rende l’investimento sostenibile; una tendenza che molti operatori del settore stanno già verificando nella pratica quotidiana, con effetti visibili sui prezzi nelle zone meglio presidiate.