Al tavolo del notaio la pila di carte pesa più del previsto: proposte, preliminari, calcoli delle imposte. Per chi compra la prima casa quel momento è concreto e costoso, e le regole fiscali possono cambiare l’importo finale più di quanto si immagini. Questa guida mette in fila cosa si paga, quali sconti sono previsti e quali rischi si corrono se non si rispettano i termini richiesti dal Fisco e dalla giurisprudenza.
Lo schema che segue è pensato per chi accompagna acquirenti e per chi compra per la prima volta: spiegazioni chiare, riferimenti normativi pratici e i casi che più di frequente generano contenzioso. Un dettaglio che molti sottovalutano è la differenza tra tasse calcolate in proporzione al valore e imposte operate in misura fissa: la scelta del regime fiscale può trasformare nettamente l’esborso complessivo.
Quali imposte si pagano e quali agevolazioni valgono per la prima casa
Al momento dell’acquisto la tassazione dipende da due elementi principali: se il venditore è un privato o un’impresa e se l’atto gode dei requisiti per le agevolazioni prima casa. Quando il venditore è un privato — o un’impresa che cede in esenzione IVA — e si applicano i benefici, l’imposta di registro è calcolata in misura proporzionale al 2% (anziché 9%), mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna. Nel caso di vendita da impresa soggetta a IVA, si applica l’IVA ridotta al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna.
Per le compravendite soggette a IVA è prevista la possibilità di un credito d’imposta pari all’IVA versata, utilizzabile nei limiti previsti dalla normativa. Un aspetto che spesso genera dubbi riguarda il contratto preliminare: le agevolazioni non si applicano al preliminare perché il rogito potrebbe non avvenire o essere stipulato dopo i termini previsti per l’agevolazione; tuttavia, dopo il rogito è possibile richiedere il rimborso dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra, mentre le somme pagate a titolo fisso per il preliminare non sono recuperabili.
Lo stesso trattamento fiscale può variare a seconda del meccanismo prezzo-valore (quando applicabile): in questi casi la base imponibile si calcola sulla rendita catastale rivalutata e non sul corrispettivo effettivamente pagato, con conseguenze sulla limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.
Requisiti, tipologie di immobile e dove deve trovarsi la casa
Per ottenere le agevolazioni il compratore deve dichiarare, in fase di registrazione dell’atto, quattro elementi essenziali: la tipologia dell’immobile, l’ubicazione e la residenza, l’assenza di altri diritti reali nello stesso Comune e la novità nel godimento dell’agevolazione. Le agevolazioni spettano per abitazioni comprese tra le categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11; sono escluse in linea di principio le abitazioni di lusso classificate A/1, A/8 e A/9, salvo che l’immobile non risulti concretamente non di lusso secondo i criteri tecnici.
Le pertinenze possono usufruire dei benefici se rientrano nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ma con il vincolo di una pertinenza per ciascuna categoria e con destinazione durevole a servizio dell’abitazione. L’agevolazione è estesa anche a fabbricati rurali convertibili in uso residenziale, e ad unità in corso di costruzione o definizione, sempreché le opere siano ultimate entro i termini stabiliti dalla prassi fiscale.
Sul tema della residenza, per godere delle agevolazioni è necessario che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o intenda stabilirla entro 18 mesi. In alternativa, vale il Comune ove si svolge l’attività lavorativa o di studio; nei casi di contribuenti trasferiti all’estero per lavoro ma con almeno cinque anni di attività o residenza in Italia, è riconosciuta la possibilità di acquistare nel Comune di nascita, di precedente residenza o di precedente attività.
Un aspetto che sfugge spesso a chi vive in città: le agevolazioni sono richieste anche da cittadini stranieri o da minori non emancipati, purché sussistano i requisiti oggettivi e soggettivi prescritti. Dal 2016 è possibile fruire nuovamente dell’agevolazione pur essendo già proprietari di una prima casa acquistata con il medesimo beneficio, a condizione che la vecchia abitazione venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto; la stessa regola si applica in caso di acquisizione a titolo gratuito (donazione o successione) quando nell’atto risulti l’impegno a vendere.
Decadenza delle agevolazioni, credito d’imposta e casi giudiziari recenti
La decadenza dalle agevolazioni interviene per vari motivi: dichiarazioni mendaci in atto, vendita dell’immobile nei primi 5 anni dall’acquisto senza riacquisto entro i termini consentiti, mancato trasferimento della residenza nei termini e mancata vendita dell’immobile già posseduto quando previsto. La perdita del beneficio può essere totale o parziale (ad esempio in caso di cessione di quota della comproprietà) e comporta il recupero dell’imposta con interessi e possibili sanzioni. Importante: la Legge di Bilancio ha esteso a due anni il termine per riacquistare un’altra abitazione utile a evitare la decadenza dopo l’alienazione.
In tema di riacquisto, chi compra entro due anni un’altra casa con richiesta delle medesime agevolazioni ha diritto a un credito d’imposta per riacquisto, nella misura massima corrispondente all’imposta di registro o all’IVA versata per il precedente acquisto agevolato; tale credito deve essere dichiarato nell’atto del nuovo acquisto.
La giurisprudenza recente ha chiarito punti critici. Con la sentenza Cassazione 25790/2025 la Corte ha stabilito che l’agevolazione decade se i lavori su un immobile in costruzione non sono ultimati entro il termine di tre anni dall’atto, anche se il contribuente ha trasferito la residenza e attivato le utenze; la persistenza della classificazione catastale in F/3 impedisce di considerare l’immobile idoneo alle agevolazioni. Un altro orientamento (Cassazione 25866/2025) ha affrontato il tema dell’accorpamento catastale: la fusione formale non è sufficiente se non emergono le condizioni oggettive richieste per la singola abitazione.
Per orientarsi nella pratica è utile consultare la Guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata e la pubblicazione del Consiglio Nazionale del Notariato, che raccolgono chiarimenti, tabelle e casi concreti. Un dettaglio pratico: rivolgersi al professionista di fiducia oltre a leggere le guide aiuta a rispettare i termini e a evitare contestazioni che possono tradursi in costi imprevisti. La norma è precisa sui tempi e sulla documentazione: trascurare una scadenza può trasformare un risparmio fiscale in un debito con interessi.