La vendita di una casa ristrutturata con il Superbonus non è più un’operazione senza conseguenze fiscali: se la cessione avviene prima del decorso di un periodo di controllo, il venditore può trovarsi a pagare una tassa extra sulla plusvalenza. È una regola pensata per frenare speculazioni e per evitare che il vantaggio fiscale del 110% si traduca in un profitto «a costo zero» per chi vende nella fase immediatamente successiva ai lavori. Lo ha chiarito la normativa introdotta con la Legge di Bilancio 2024 e la successiva circolare dell’Agenzia delle Entrate, che hanno tracciato confini e modalità di applicazione di questa imposta. La novità centrale è l’applicazione di una imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza realizzata dalla vendita di immobili che hanno beneficiato degli interventi agevolati, quando la cessione interviene entro 10 anni dalla fine dei lavori. Parallelamente, la normativa prevede un meccanismo di indeducibilità delle spese sostenute: quelle legate agli interventi agevolati non concorrono alla determinazione della plusvalenza per i primi cinque anni; dal sesto al decimo anno, viene invece riconosciuto solo il 50% delle spese. Questo assetto serve a evitare la doppia convenienza — lavori a costo ridotto e poi vendita esente — e a orientare l’agevolazione verso la riqualificazione reale degli edifici. Un dettaglio che molti sottovalutano: la disciplina vale non solo per singole unità ma anche per interventi sulle parti comuni dei condomini, con effetti sulla fiscalità anche di chi possiede un singolo appartamento.
Chi resta escluso e i chiarimenti dell’Agenzia
Non tutte le vendite portano alla tassazione. La norma prevede due esoneri principali: sono fuori dal perimetro della plusvalenza da Superbonus gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo considerato. L’Agenzia delle Entrate ha poi fornito risposte su situazioni ricorrenti che aiutano a interpretare il testo di legge.
Innanzitutto, la donazione non è equiparata alla successione: chi riceve un immobile per donazione e poi lo vende entro i dieci anni non beneficia dell’esclusione (Risoluzione 62/2025). Al contrario, quando l’immobile è stato trasferito originariamente da un’impresa costruttrice che aveva già realizzato gli interventi e poi lo ha venduto all’acquirente che ha usufruito dell’incentivo, la plusvalenza da Superbonus si applica solo alla prima cessione onerosa: le vendite successive non rientrano nel nuovo regime (Risposta 137/2025). Un altro punto pratico: la decadenza dal beneficio — per esempio per errori nelle attestazioni CILA-S — esclude la plusvalenza legata al Superbonus, ma non elimina la possibile tassazione ordinaria prevista per altre fattispecie (Risposta 122/2025). Un fenomeno che in molti notano solo con la pratica: la distinzione tra successione, donazione, prima cessione e decadenza può cambiare l’esito fiscale della vendita in modo significativo.
Calcolo pratico, opzioni e casi particolari
La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato dagli altri costi inerenti l’immobile. Sulla parte imponibile grava, se richiesta, l’imposta sostitutiva del 26%, opzione che il venditore deve esercitare al momento del rogito indicando la scelta al notaio. La circolare 13/E/2024 e le risposte a interpelli recenti forniscono indicazioni operative: se i lavori agevolati si sono conclusi da non più di cinque anni e si è usufruito del 110% esercitando lo sconto in fattura o la cessione del credito, le relative spese non vengono conteggiate; dopo il quinto anno, vale la regola del 50%. Ci sono poi situazioni che modificano la data di riferimento: per esempio, quando la cessione avviene con clausola di riserva di proprietà, il decennio si calcola al momento del trasferimento effettivo della proprietà (pagamento finale), non alla stipula del rogito (Risposta 156/2024). Per immobili acquisiti per usucapione, la base imponibile prende a riferimento il valore della sentenza di usucapione come costo d’acquisto (Risposta 157/2024). Nel caso di proprietà mista — parte acquistata e parte ereditata — l’imponibilità va valutata pro quota: la quota per successione resta esclusa, l’altra quota è imponibile (Risposta 208/2024). Un aspetto che sfugge a chi vive in città: interventi sulle parti comuni del condominio possono comunque attivare il regime della plusvalenza per i singoli proprietari. In molti casi pratici, conviene verificare con il proprio consulente fiscale il conteggio finale, perché la combinazione di opzioni (detrazione, cessione del credito, sconto in fattura) e le diverse date di acquisto o conclusione lavori determinano l’esito fiscale della vendita.